婚前夫妻一方父母或夫妻一方出资房产分割
婚前夫妻一方父母或夫妻一方出资房产分割
婚前房产分割是夫妻双方离婚时常见的问题，许多情况下夫妻一方婚前财产由一方父母全额出资或者部分出资购买，或由双方父母共同出资购买，又或是由夫妻一方贷款首付，双方共同偿还贷款。不同的购买方式在离婚时分割方式不同，因此，本文将就婚前夫妻一方父母或夫妻一方出资购买房产的分割问题进行分析。
一、父母出资购房在子女离婚时的处理方法
父母出资为子女购房，可能出现的情形为，婚前一方父母出资购房，双方父母共同出资购房，在以上情形之下又会出现出资后房屋登记在夫妻何方名下的问题。父母的出资，在法理上，视为对自己子女的赠与，如果没有相反约定，根据《民法典》第1063条该部分视为婚前夫妻的个人财产。同时我国的房屋登记采取的是外观主义，即不动产登记的登记人推定为该不动产的权利人，在父母赠与与登记的交锋之中，会出现不同的分割方式，本部分将对此问题进行分析。
1.婚前一方父母出资购房，房产登记在自己子女名下
基于父母的赠与视为夫妻一方的共同财产的结论，婚前一方父母出资，房产登记在自己子女名下，这时候要分两种情况：父母是否全额出资，如果父母全额出资，产权也登记在自己子女名下，则视为自己子女的婚前个人财产。若无其他约定，离婚时，不能作为夫妻共同房产进行分割。如果父母只部分出资，产权登记在自己子女名下，剩余房款以按揭贷款方式支付，且由夫妻共同还贷，则离婚时一般会将房屋判给登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分，由取得房屋的一方对另一方进行补偿。
2.婚前一方父母出资，产权登记在双方名下
由于我国的房屋登记采取外观主义，如果登记在双方名下，则推定夫妻双方共有该房屋，因此应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定份额享有产权；如果双方约定了共有方式是共同共有，则一般视为等份共有。如果双方约定了共有方式是共同共有，很多法院判决就会出现不一致的地方，有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分；有的法院则会根据房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短以及双方对该房屋所作贡献大小等因素，进行倾斜分割，并非夫妻双方一人一半。
3.婚前双方父母均出资，产权登记在一方子女名下
《民法典》及其司法解释还没有进行规定的情况下，可以参照《婚姻法解释三》第七条规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”通常情况下，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，婚前由双方父母出资购买的不动产，即使产权登记在一方子女名下，也应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与，如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。同样，如果婚前双方父母均出资，产权登记在双方子女名下分割时，一般还是按照出资比例进行处理。
二、婚前个人购房在离婚时的处理方法
与父母出资买房的法理相同，若婚前个人出资购房属于《民法典》第1063条第婚前个人财产，不参与离婚时分割。若婚前个人出资支付房屋首付，双方共同还贷，若共同还贷部分是婚姻存续期间的用于夫妻共同的生产生活，则对应的房产价值根据《民法典》第1062条属于夫妻共同财产。同样，由于房屋登记采取的外观主义，因此夫妻出资的问题和登记人的问题也会存在交锋。本部分将对婚前个人买房的情形进行分析。
1.婚前全款购房，并登记在自己一人名下
婚前全款购房，并登记在自己一人名下的房产，属于登记方在结婚之前就已经享有所有权的财产。因此，如果双方没有相反的约定，该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产，离婚时另一方无权分割该房产。但是值得注意的是，该类型房产在婚姻存续期间增值，该增值部分是由于房地产市场行情的变化所造成，属于自然增值，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，按照物权的基本法理，原物产生的孳息当然归属于原物所有人个人所有。
2.婚前全款购房，并登记在自己名下，婚后加上另一方名字
如果双方没有相反的约定，加名行为视为一方对另一方的赠与，该类型房产属于夫妻共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产分割。那分割时应当如何分割？该类型房产加名后，双方对该房产拥有共同所有权，在他们没有分割之前是所有权人。如果双方婚姻关系结束，意味着双方没有了共有基础，财产就可以分割。共有分为两种：一种是按份共有，一种是共同共有。如果是按份共有，因为双方当初对房产所有权约定了具体的份额，而且该约定是双方的真实意思表示，那么应按照双方约定的份额分割房屋的所有权。如果是共同共有，很多法院往往会出现不一致的判决，有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分；有的法院会根据财产的具体情况做出判决，比如会全面考虑购买该房产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献的大小等因素，对婚前购房的配偶一方予以适当多分，避免出现显失公平的情况。本律师认为后一种判法较为妥当，既能保证出资人的利益，也充分考虑了男女双方的感情投入，合情合理，更能说服人心。
3.婚前首付买房，并登记在自己名下，婚后共同还贷
在《民法典》及其司法解释还未作出规定的情况下，可以参考《婚姻法司法解释三》第十条之规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。若婚前首付买房，并登记在自己名下，如果婚前还完贷款，此时该房产是一方的个人财产，若夫妻双方共同还贷，可以参照以上规定处理。
4.婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下
首先，若另一方无法证明有出资，即使是确实出资的，比如给的是现金，如果对方不承认，其权益也是无法受到保障的，此种情况，往往会被法院认定为登记方的个人婚前财产。其次，若另一方能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资此种情况即使是房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，也应视为夫妻共同财产，在分割时按照夫妻共同财产的分割原则进行处理。最后，另一方能够证明其出资及具体数额，并不能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资。该种情况下，因为登记一方在婚前就获得了该房屋的所有权，房产属于产权证登记一方的婚前个人财产。非登记一方的出资则视为对登记一方的赠与或登记一方对非登记一方的个人债务。
5.婚前双方共同出资买房，并登记在双方名下
婚前买房的，由于夫妻共同参与了购房过程，因此该类房产属于双方的共同财产。房产共有的方式有共同共有和按份共有两种。夫妻财产的共有，有约定的从约定而按份共有，没有约定的则是共同共有。婚前双方购房时，因为没有婚姻关系，此时房产登记管理部门一般会要求两人就房产份额做出明确约定。因此，如果房产证上已经载明了两人的房产份额，则该份额视为夫妻约定的按份共有份额，房产应按此比例进行分割。如果有的房产登记管理部门不做要求，房产证上没有约定双方的房产份额，则法院会按照共同共有进行分割。
6.婚前一方全款出资买房，并登记在双方名下
虽然购房资金全部由一方承担，但房产证办理到双方名下的事实表明，出资一方已与非出资一方就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定，因此，该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，法院会按照共同共有进行分割。
7.婚前一方首付买房，并登记在双方名下
虽然首付款由一方承担，但房产登记在双方名下，如果房产证没有约定份额，该套房产应属于双方的夫妻共同财产，法院一般情况下以平分为原则分割房产，也有部分法院会考虑出资情况，对出资方适当多分。如果房产证上约定了份额，则双方应按此份额分割房产。贷款一般情况下属于双方共同债务。
结语
夫妻一方或夫妻一方父母婚前出资购买的房产，在离婚后的分割涉及诸多情形。若是父母出资，父母出资的比例和登记是分割的关键，若是个人出资购买，另一方的参与程度和登记是分割的关键。
陈立彤 律师
大成上海办公室高级合伙人，国际风险与合规协会副会长，福特公司前亚太区合规总监，中国律师、美国纽约州律师
邮箱：henry.chen@dentons.cn
雷莉 律师
大成成都办公室高级合伙人，大成中国区公司委家族企业治理研究中心主要成员，拥有十年企业财务管理经验，会计师，四川省优秀律师
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